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主题: 《掘港买房攻略》(关于房屋买卖的那些事)

  • 黄海中介
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  • 发表于:2016/12/15 11:08:41
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  • 黄海中介
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  • 发表于:2016/12/15 11:10:07
  1. 沙发
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《掘港买房攻略》
    很多人早有买房打算,但由于一直观望,直到孩子马上要报名上小学,或者房价开始上涨的时候,或者看中的小区楼盘开始售罄,又或者在没得挑的情况下匆匆购买了自己不太称心的房屋。有花了大价钱的,也有买完后悔的,也有之前看过的好房因为犹豫被别人买走而错过的。为了避免准备买房的客户无奈购买高价房,避免迫不得已买不称心的房屋,避免买了之后又后悔的情况,于是便有了此文。
    买房子可以说是人生中最应该值得重视的大事之一,辛苦多年积攒的几十万上百万,其中有父母的积蓄,有自己多年的打拼血汗,同时也为了孩子未来有更好的成长环境,只有买一套称心如意的好房才对得起这么多年的努力,对得起花出去的钱。所以我中介不管接待任何买房客户,都诚意用心对待,替客户节约每一分钱是我做中介的本职工作,替客户挑选一套称心如意的房屋后我更会感到高兴。不管遇到怎样挑剔的客户,我都理解他们的心情,因为他们确实是——不容易。
    一些客户在买房之前并没有做太多功课,又在买房之前或者之后听些吃瓜群众茶余饭后闲聊时所传播些错误信息而被误导(如某某小区质量不行,如某某小区以前只卖5000多现在怎么是卖6000多了),因此而错过一些好房。非专业人士的业余讨论,不能作为购房时的参考方向,买卖房屋还是应该结合专业人士的建议和自己的眼光。房价的走势和质量的确是老百姓平时热爱讨论的话题,因为买房或者卖掉旧房再买套新房已经成为每个家庭即将面对的大事。而我平时在和一些客户交流中,只言片语又难以改变客户一些被误导所产生的思想,经常在诚心推荐的好房时,和推荐性价比很高的房屋时,也难以得到客户的理解,客户犹犹豫豫的时间里导致好房却被其他人买走。因为我希望每一位找我的客户都可以买套称心如意的好房,可是由于本人经常奔走在各个小区中带客户看房,精力和时间有限,不能对每一个客户都详细去讲解关于掘港房屋相关知识,于是便有了此文。
    关于掘港近几年房价走向,从近五年来看房价算是比较平稳的,涨跌幅度不是太明显,所以在掘港遇到称心的房屋你可以大胆购买,基本不会跌价,想等跌价再买的几乎是不可能了。房价是和学区、地段、楼层、面积等息息相关,下面我只能说个大概情况和价格。
    先说开发商的一手商品房,开发商新房从11年开始至16年基本已经稳定在6000上下(人民币/平米,以下同),实验学区商品房略高约500上下(如锦绣府邸、嘉汇等),掘港小学学区价格中档约在5500上下(如中坤苑、中央广场等),而宾山小学学区房价略低,5000左右就能买到(代表小区如苏建新天地等)。有些客户说掘港房价跌了,苏建只卖5000左右了,其实掘港北区的房价依然坚挺。
    再说说二手房的房价,11年至13年二手房市场有点出现供不应求的意思,在这个时间段卖房的都卖了个好价钱。14年中期至15年末二手房价格略跌,开发商一手房价也略微下调,各开发商也开展各种活动吸引消费者眼球,14年中期和15年末降价的原因可以说是众多开发商同时开盘导致的,是典型的供大于求。而16年初至今,二手房价格却又有回升状态,也是因为供求关系而发生变化。
    关于今后17年房价走势,新的楼盘正逐步减少,最新开发的德禾御景以连排别墅主打,而悦澜湾又太过于偏北,本人预测17年开始,不管开发商一手房还是二手房,都会慢慢小幅度上涨,16年末很多楼盘已经售罄,一大部分购房者目光又投向了二手房市场,尽快挑选一套二手房也是明智之举。不过前面已经说过,近年来掘港房价走向还是比较平稳的,没有大幅度的涨跌情况,预测涨价也不会涨太多,毕竟掘港外来人口少,购房者大部分还是澳门太阳城平台县这个区域,还是要多看多选多了解之后再购买。另外说明下,预测只是预测,我个人也完全不能左右澳门太阳城平台房价走向。
    关于楼层和房价的关系,越好的楼层价格越高。那什么是好楼层呢,各有各的看法。目前掘港购房人群主流认为总层数之中中间最好,也许是中国人习惯中庸之道的关系吧。中间向上向下辐射出去的楼层,价格也会越来越低,看来开发商早就摸清了消费者的习惯了。这里我说下我个人的看法仅供参考,就我个人认为中间偏高点也挺好,大风景,一览澳门太阳城平台美景,采光也好,不过恐高症者请慎重。如果高层中低层的房屋采光不受严重影响的话,也可以考虑,毕竟价格便宜些,不管哪个楼盘,也没有看到开发商是哪一层是卖不出去,只是价格不同罢了。
    关于地段和房价的关系,目前掘港新城区发展集中在掘港北区,规整开阔的马路,坐落有致的建筑,各单位、学校、医院、大型购物商城、公园、各大新建小区等,地段品质逐步提高,所以目前购房主流还是集中在北区的购买意向比较大,方便了接送孩子上学,方便了买菜购物,全新的小区完善的设施,提升了生活品质,这地段的房价能不贵些吗。掘港中部的地段,如中坤苑、中央广场、三元、民居、文峰财富广场、盛世华城等,是二手房交易量比较大的几个小区,生活的便利,中端平稳的价格,也成为主流二手房交易的首选。掘港的南部地段小区如昌禾时代、银河湾、苏建等新开发小区,还有大明国际,阳光新城、同业苑等二手房交易量比较大的小区,因为实惠的价格,也是比较适合小孩在宾山或者工作单位在附近,或者老家靠近掘港南部的家庭购买。
    关于买房贷款,每个客户买房有每个客户的需求,年轻的家庭考虑买一套价位实惠的二手房过度一段时期也是可以选择,可以等事业稳定再置换一套高大上的房屋,没有必要顶着高额贷款影响到自己今后许多年的生活品质。如今买房贷款利率相比以前是算比较低的,贷款买房已经成为主流,一些银行的理财产品收益还超过了贷款的利率,而且可以提前还款不计利息。另外凡是在中介经手买卖的房屋或者产权过户的房屋,我中介只选择优惠力度最大的银行办理贷款业务。
    关于某些买房子算命看风水的,尤其是看楼层的,个人认为大可无需计较,有些楼房一层是附房,2层却算作是1楼,那这栋楼在2层的房屋是1楼还是2楼呢?况且风水起源于古代,古代民居住宅大部分还没有高楼大厦吧。本人不是不信风水,关于风水学也是略知皮毛,那么没有研究过风水的人买房需要看风水吗?可以这样说,好风水的房屋即使不懂风水的人进去自然会感觉到好的感觉,但是又说不出来具体是哪里好,不懂风水的人住在好风水的房屋,自然也有舒适的感觉。室内合理的装修装饰也可以增加舒适度,所以风水也和室内格局息息相关。关于风水学涉及太广,就不浪费篇幅了,今后可以考虑另写一篇现代楼房与风水的关系。
    关于卖房的,根据本人从事中介工作的了解,在2010年之后购房再卖房的卖家,基本上是没有赚钱的,还有一部分是亏售的情况,这也是因为自10年开始至今掘港房价平稳的关系,所以2010年之后建成的房屋想卖个成本已经很难,有一部分人当初还是贷款买房,都没住过,没有装修过,最后白白付出许多银行利息。如果当初这笔钱没有买房,放在银行又会产生多少利息呢。也有一部分人卖房的是因为要卖掉小房置换大房,卖掉旧房置换新房,那亏也没亏多少,毕竟也住了好几年。
    关于安置房,许多人听到安置房就自然而然产生出不好的联想。安置房是因为一些规划要需用地而拆迁一部分该地区居民房屋后,统一安置在一个小区里,然后安置房这个名词由此而来,安置房都有一个美丽的小区名字,如上成天逸公园(新光小区)、爱民花苑、富民花苑等。其实这些安置房的土地价值完全和开发商是同样的性质——出让土地,权利性质同样是——市场化商品房。怎么理解呢,也就是若干年后安置房和开发商建造的房屋同时拆迁,补偿金是一样的。所以安置房同样是值得购买,安置房同样划分学区,比如新光小区价格5000左右,锦绣府邸的价格7000左右(没有喷锦绣府邸的意思),两个小区只有一条马路相隔,同样也是实验学区。买房子不要太执着于价格越高越好,宾东小区里也停着豪车,电大路里也同样住着美女帅哥。另外,有一些房改房也就是过去单位集资盖的楼房,土地性质是划拨,其实划拨土地如遇拆迁,和出让土地补偿金是一样的,有一部分划拨土地产权证面积比房屋实际面积要小,比如房产证75平米,而实际房屋面积可以达到85平米,懂的自然懂。
    关于阁楼,开发商的阁楼,有的开发商是不送的,也有小区阁楼是送的,开发商建造的房屋阁楼超过2米2部分的也归入了产权证的建筑面积内,低于2米2的部分只能使用。阁楼没什么好说的,喜欢的用途挺大,外国电影里,明明有幢大别墅,许多小孩房间都安排在阁楼上,国外阁楼或者地下室是存放童年记忆的地方,挺浪漫。
    关于车库、车位、附房。车位是没有产权的,只有使用权,不问开发商买就停不进去,车位无法过户,但是不能否定车位的价值,车位可以私下交易或者出租,向开发商购买车位,要几个买几个。附房是有产权的,二手房过户时附房也要按面积交税,也有一部分附房没有附在房产证上,那就不用交税了,不过也不用担心没人抢走,拆迁照补偿,附房单独过户税貌似很高,交税按照商铺过户价格来计算,附房买卖也有私下的,实际过户的很少碰到。关于车库,车库是最有价值的,如阳光水岸的一间车库开发商当时就卖16万左右,车库是男人的地盘,许多国外电影男主角都在车库挥洒着男人的汗水,你值得拥有。
    关于小产权房屋,小产权房屋性质是只有房产证,没有土地证,这类房屋无法过户,买后只能居住,只能私下,不受法律保护,如遇拆迁难免产生纠纷,也有和谐处理的,看卖家人品了,我中介不卖小产权房。单门独院已成过去式,也成为过去住宅的记忆,当年我也是单门独院的,二十年前因计生委用地被拆迁,那时补偿少得可怜,位置在欧尚南面正对面,哭。
    关于产权和土地使用权年限,住宅、商住、商业用房都有不同年限,住宅是70年,如果你买了这套房子住了70年之后会怎么样?这里解释一下,产权是永久性的,而土地是国家的,出让给开发商70年,不能出让给开发商无限期,如果超过70年后呢?两种情况,一是70年之内拆迁了,该补偿照样补偿,二是超过70年继续向国家上交土地出让金,至于交多少,怎么交,得问70年后的国土局,据我了解国内好像只有深圳某建筑是交过土地出让金的。也听说过商住房和商铺拆迁补偿是住宅的三倍之说。
    买房要先初步定位为什么而买房,方便孩子上小学已成买房主流(这也合理解释了锦绣府邸为什么辣么贵),根据澳门太阳城平台人买房喜欢买涨不买跌的习惯,有些家里孩子已经上了初中或者念高中的也跑去买锦绣府邸高价房,我到认为不如买绿城西子或者阳光水岸的高品质小区,既靠近大超市,又靠近浅水湾公园,方便自己的生活。还记得实验小学在盛世华城旁边的时候,盛世华城毛坯最高已经卖到7000多,如今的盛世华城的毛坯也就5500左右了。
    也有家里有一套安逸的单门独院,在掘港买房只是为了套挂户口报名为主流的,这类客户完全应该可以考虑暂时买一套容易转手的低价房为宜,如宾东、王彭、青园小区之类,不转手也可以出租嘛,反正在掘港买房不会亏。如果在掘港长期工作,可以考虑品质中等的房屋,如中坤苑、中央广场、民居花苑、大明国际等较新的二手房。孩子已经高中大学的,则考虑自己上班、菜市场买菜生活比较便利的为主。
    关于二手房买卖税费,其实和买开发商一手房所交的税差不多,主要卖家房屋以满两年为宜,因满两年可免营业税(防止炒房),营业税是房屋评估价总价的5.5%,也就是如果这套房子评估价刚好100万,那就必须交5万5千的营业税。评估价是税务部门自动算出,实际成交价不能作为交税的参照。实际上如果二手房满了两年,实际所交税费比一手房要划算,一手房除了要交税以外,还要向开发商交纳各种费用,如公共维修基金、装修押金、各种开户费等。
    关于房屋内部整体结构,以方正明亮为宜,客厅面积要大于主卧,三室的房屋可以两间卧室同样大,一个卧室小点,有主卧次卧之分,主次分明。好的房屋必须通风透气,但应避免直通,比如从北向南依次是厨房、餐厅、客厅、阳台、呈南北直通的情况的房屋,也就是传说中的南北通透,通风透气虽然比较好,但是一切风水都是以得气为主展开,而吉祥的气在房屋中流通是喜回旋忌直冲,在餐厅可客厅中间应放置玄关为宜。
    这篇掘港买房大型攻略暂时就写到这里了,希望可以略微帮助正在考虑买房的朋友,对澳门太阳城平台能做出一点点的贡献,我也心满意足。本人开的是专业二手房买卖中介,黄海中介。买卖二手房或者需要房屋产权过户的朋友可以找我,产权过户一套手续流程只会替你更省钱省时间,办理贷款也是选优惠力度最大的银行办理。另外懂风水的大师不要见笑,本人不看风水只做二手房。地址在掘港镇弹琴桥北尾十字路口向西5米黄海中介刘健。有需要咨询房屋相关问题的可以直接加我微信号:18762478658手机同号。好多年没有码这么多字了,澳门太阳城平台黄海中介原创,如有转载请带走本人联系方式。
  
  • 黄海中介
楼主回复
  • 发表于:2016/12/15 11:11:04
  1. 板凳
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  • 黄海中介
楼主回复
  • 发表于:2016/12/15 13:31:35
  1. 3楼
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  • 上马平天下
  • 发表于:2016/12/15 17:02:43
  1. 4楼
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打这么多字不容易,给你点个赞!
黄海中介
黄海中介: 谢谢~~~
2016-12-17 09:32:46 回复
  •  琳 宥 錢 
  • 发表于:2016/12/16 22:42:59
  1. 5楼
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买房子也不容易,苛捐杂税一大堆!还要受气,让物业宰。。
设置签名,彰显个性~树在。山在。大地在。岁月在。我在。。。
  • 爱琴海
  • 发表于:2017/1/20 12:31:56
  1. 6楼
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  3. 只看该作者
写的很多。。
  • 缪旭
  • 发表于:2017/7/19 10:49:23
  1. 7楼
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老刘?
  • 框爻
  • 发表于:2018/4/11 11:28:14
  1. 8楼
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鑫诚苑的65平房子值得购买吗?多少价位合适?
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